Plan for organizing Qasr al-Dasht in Shiraz

طرح جامع و یکپارچه باغات قصر الدشت

خلاصه پروژه

رئوس اصلي طرح جامع و يکپارچه باغات قصرالدشت

طرح جامع و يکپارچه باغ هاي قصرالدشت براساس مصوبات طرح هاي جامع و تفصيلي شيراز که از سال 1386 اين محدوده را محدوده استحفاظي ويژه در جهت صيانت و حفظ اين باغ ها به عنوان يک ثروت زيست محيطي ملي با رئوس زير تهيه شده است.

  1. تملک عمومي 1086 هکتار از باغ هاي قصرالدشت.
  2. تأمين هزينه هاي تملک از تغيير کاربري 312 هکتار باغ هاي کم بازده و غير مشجر در جبل دراک و سجاديه.
  3. هر گونه اراضي داخل و يا خارج از محدوده که پتانسيل جايگزيني 312 هکتار فوق را داشته باشد توسط شهرداري، منابع طبيعي و اوقاف شناسائي و معرفي گردد تا در کميسيون ماده پنج و شوراي عالي شهرسازي مصوب شود.
  4. بلوار چمران از چهار راه زرگري تا ميدان معالي آباد به عنوان محور گردشگري در ترکيب با رودخانه خرم دره (خشک) ساماندهي و تعديل ترافيکي گردد.
  5. امتداد محور در حال احداث کمربندي درون شهري از ميدان جمهوري تا “پشت مله” و اتصال از طريق تونل به ميدان قصرالدشت و خيابان ايمان تا شمال روستاي منصورآباد ادامه يافته و پس از عبور از کمربندي به طرف غرب امتداد يابد تا حرکات عبوري و دسترسي هاي لازم حوزه غربي شيراز به مرکز شهر توسط اين محور جايگزين حرکات عبوري و غير لازم از بلوار چمران باشد.

طرح مجتمع گردشگري پاسارگاد شيراز

طرح مجتمع گردشگري پاسارگاد شيراز با توجه به مفاد مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در مورد طرح جامع و يکپارچه باغات قصرالدشت شيراز و مفاد مصوبه همين طرح در شوراي شهرسازي استان و همچنين با توجه به مصوبات هيئت دولت در مورد ايجاد مجتمع هاي گردشگري ملي و بين المللي نسبت به شناسايي و پيشنهاد اراضي واقع در ارتفاعات شمال غربي شيراز حد فاصل منطقه “پشت مله” تا کمربندي شمال غربي شهر شيراز اقدام مي شود. محدوده اين اراضي در نهايت شامل حدود 650 هکتار اراضي با شيب هاي کمتر از بيست، بيست تا بيست و پنج و بيست و پنج تا سي درصد مي باشد که با توليد زمين قابل واگذاري مي تواند از يک طرف کل هزينه هاي لازم براي تملک عمومي باغ هاي قصرالدشت را در جهت اهداف حفاظت از اين ميراث طبيعي فراهم آورد و از طرف ديگر با تأمين هزينه هاي لازم براي احداث محور جايگزين بلوار چمران امکان تجهيز بلوار چمران و محوطه هاي گردشگري اطراف آن را در ترکيب با ساماندهي و کنترل حرکت آب در رودخانه خرم دره (خشک) فراهم نمايد.

اراضي پيشنهادي با توجه به چشم انداز زيبا و موقعيت مناسب شهري از ارزش مادي بسيار بالايي نيز برخوردار خواهند بود و با طراحي مناسب و منطبق با شرايط طبيعي خود نيز
چشم انداز زيبايي براي شهر را فراهم خواهند آورد.

برآورد هزينه منفعت

الف- مرحله بندي- با توجه به وسعت 650 هکتاري اراضي پيشنهادي و هزينه بر بودن احداث جاده ها و دسترسي هاي قسمت غربي آن پيشنهاد مي شود که پروژه در سه فاز يا مرحله مورد برنامه ريزي و طراحي قرار گيرد تا از يک طرف منابع مالي مورد نياز براي تملک عمومي باغ هاي قصرالدشت در مرحله اول فراهم گردد و از طرف ديگر با تجارب به دست آمده در اين مرحله برنامه ريزي و طراحي قسمت هاي بعدي انجام گيرد. جمع مساحت پيشنهادي مرحله اول برابر 280 هکتار مي باشد که دسترسي به آن با يک جاده شرياني درجه دو از طريق محور در حال احداث کمربندي دروني شهر شيراز در منطقه “پشت مله” امکان پذير خواهد بود.

الف-1- هزينه ها- در صورتي که آماده سازي اراضي مرحله اول شامل شبکه معابر، تأمين آب، برق، فاضلاب و گاز در حدود هر مترمربعي 000/500 هزينه داشته باشد و انجام عمليات در مدت 3 سال پيش بيني شود هزينه آماده سازي با توجه به نرخ توقف سرمايه براي اين مدت به شرح ذيل خواهد بود.

هزينه آماده سازي = هزينه آماده سازي هر مترمربه به ريال × مساحت به مترمربع

ريال هزينه آماده سازي  109 × 1400 = 000/500 × 000’800’2

ريال هزينه آماده سازي با احتساب هزينه توقف سرمايه  109 × 2100 = 5/1 × 109 × 1400

ب- درآمد- با توجه به شرايط موجود منطقه پيش بيني مي شود که اراضي توليد شده با حداقل کاربري مسکوني ارزش بيش از هر مترمربع 10 ميليون ريال داشته باشند و بر اين اساس با پيش بيني اين که اراضي قبل از تغيير کاربري مترمربعي پنج ميليون ريال ارزش داشته باشند درآمد حاصل از آماده سازي و واگذاري زمين هاي طرح به شرح ذيل مي باشد.

درآمد ناشي از واگذاري = قيمت فروش اوليه به ريال در مترمربع × مساحت به مترمربع

ريال درآمد ناشي از واگذاري 109 × 14000 = 000/000/5 × 000/800/2

در اين مرحله در صورتي که فقط 40% از اراضي به سرمايه گذار واگذار گردد سهم
سرمايه گذار و شهرداري به شرح ذيل خواهد بود.

ريال سهم شهرداري 5600= 40% × 109 × 14000

ريال سهم شهرداري 109 × 8400 = 60% × 109 × 14000

اين درآمد مي تواند توانايي شهرداري را براي تملک عمومي کليه باغ هاي قابل تملک در منطقه قصرالدشت شيراز را فراهم آورد و اضافه درآمد اين مرحله همراه درآمدهاي ناشي از تغيير کاربري و صدور پروانه و همچنين فازهاي دوم و سوم طرح مجتمع گردشگري پاسارگاد نه تنها مجتمع گردشگري بين المللي شيراز را شکل خواهد داد که هزينه هاي لازم براي توسعه گردشگري در محور بلوار چمران و رودخانه خرم دره و همچنين نيازهاي احداث معابر غربي شيراز که دسترسي به شهر جديد صدرا، شهرک گلستان، مجتمع خليج فارس و ديگر توسعه هاي رو به افزايش غرب شيراز را فراهم خواهد آورد.